Mật độ xây dựng là một trong các thông số kỹ thuật quan trọng khi xây dựng công trình. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình. Bài viết này, KKHOUSE sẽ cung cấp cho các bạn những thông tin chi tiết về mật độ xây dựng và cách tính chính xác mật độ xây dựng.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng có thể hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực như: bể bơi, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí, trừ các sân thể thao xây dựng cố định và chiếm một không gian lớn trên mặt đất).
Hiện nay, khái niệm về mật độ xây dựng đã được quy định rõ ràng tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008. Với quy định này, chủ đầu tư sẽ có thể dễ dàng tính toán được mật độ xây dựng trước khi thi công công trình.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được phân thành 2 loại chính, bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất. Diện tích này không kể phần diện tích của các hạng mục liên quan đến công trình chuẩn bị xây dựng như bể bơi, sân thể thao ngoài trời, khu vui chơi trẻ em, tiểu cảnh trang trí hay công viên,…
- Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất, bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực không xây dựng trong lô đất đó.
Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Vì vậy, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm, mô hình của công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thi công.
Bên cạnh đó, dựa vào đặc điểm công trình, mật độ xây dựng còn được chia thành các loại như sau:
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng chung cư
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt
Cách tính chính xác mật độ xây dựng theo quy định mới nhất
Theo đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008 “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định rõ ràng và chi tiết về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, các đơn vị tư vấn, thẩm định, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình lên khu đất.
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như khu vui chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định).
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình xây dựng
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Quy định mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm chính: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
Về quy định mật độ xây dựng nhà ở
- Đối với khu đất có diện tích nhỏ hơn 50m2, mật độ xây dựng tối đa là 100%
- Đối với khu đất có diện tích từ 50 – 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
- Đối với khu đất có diện tích từ 75 – 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
- Đối với khu đất có diện tích từ 100 – 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
- Đối với khu đất có diện tích từ 200 – 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Đối với khu đất có diện tích từ 300 – 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
- Đối với khu đất có diện tích trên 1000m2, mật độ xây dựng tối đa là 40%
Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)
- Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
- Đối với công trình cao từ 6m – 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 12m – 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao trên 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng
Mật độ xây dựng nhà phố
Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng và lộ giới.
- Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L ≥ 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| L ≥ 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | – | – |
| 3.5 ≤ L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | |
- Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0.9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Bên cạnh những quy định trên, chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề như sau:
- Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng.
- Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng.
- Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu.
- Đối với các con đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.
Ý nghĩa của mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là chỉ số thể hiện hệ số đất đai quan trọng trong lĩnh vực xây dựng khi thực hiện thi công bất kỳ công trình nào. Mật độ xây dựng có các ý nghĩa như sau:
- Là chỉ số trực quan giúp so sánh được diện tích đất sử dụng cho hoạt động dân cư và các hoạt động khác trên tổng diện tích mà mọi công trình được sử dụng theo quy định.
- Mật độ xây dựng giúp công trình được thiết kế không gian khoa học, rộng rãi, phù hợp đáp ứng với nhu cầu sinh hoạt và sử dụng của con người và mỹ quan đô thị. Đây là thước đo sự văn minh, giá trị của công trình xây dựng hoặc các dự án khu đô thị, khu dân cư.
- Căn cứ vào mật độ xây dựng, chúng ta có thể biết được khu đất đó có mật độ thấp hay cao để xây dựng lên các tiện ích, công viên, khu vui chơi,…
- Mật độ xây dựng còn là căn cứ xử phạt các trường hợp xây dựng trái phép, sai quy định, xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch.
Kết luận
Như vậy, KKHOUSE đã trình bày chi tiết khái niệm về mật động xây dựng, cách tính chính xác và những quy định cần thực hiện của mật độ xây dựng. Có thể thấy rằng, mật độ xây dựng là một trong những chỉ số quan trọng của một công trình xây dựng, nó góp phần tạo nên căn cứ pháp lý nhằm quy định và xử phạt những trường hợp xây dựng trái phép, sai mật độ xây dựng.
Chúc các bạn thành công!
